最近二次房改政策出台后，大家都在猜测新的保障房政策走向，也有不少人说二次房改是学新加坡的组屋政策，无论是否，组屋政策对我们的政策制定应当是具有参考性的。因此，针对大家特别关心的问题，我查了查新加坡组屋的政策规定。
1. 产权年限99年，不能继承。
组屋产权只有99年，99年之后房屋价值归零，所以不能继承。不过有人说，子孙后代可以再申请新的组屋，所以也不需要继承。
2. 申请条件对单身不友好，此外海外有房也不行。
一是身份条件：新加坡组屋规定，两个公民结婚或者1个公民和一个永久居住人结婚才可以申请组屋，两个永久居住人结婚不允许购买一手组屋，满3年后可以购买二手组屋。也就是说，一手组屋是新加坡为本国公民提供的定向福利。
二是婚姻条件：单身必须满35岁，才能申请一套小面积组屋。
三是收入条件：夫妻双方收入合计小于14000新币每月，新加坡公民的月薪中位数是5070新元。因此保障范围还是很大的。
四是申请次数：一手组屋一生只能申请2次。
五是名下无房条件：不仅新加坡无房，海外也不许有房。父母联名购买必须爸爸+妈妈+孩子一个都不能少，一个都不能名下有房，外国房也不行。
3. 首付月供压力不大。
组屋价格一般60万新币，大约人民币300多万，首付一般10%，利率2.6%，普通人一般公积金可以覆盖月供。
4. 可以出售，但必须实打实住5年，不许出租、不许空置。
组屋居住满5年后可以出售，但其中有一些限制条件。一是5年中必须居住，空置是不行的，对空置房邻居可以打电话举报。二是五年内不许出租，可以只租一个房间，但业主自己也必须同时住在房子里。三是5年从拿钥匙算起，实际摇号需要1年，建造需要3年半，所以满五年的实际周期是8年半。
5. 年轻人的选择。
在新加坡的住房制度设计下，年轻人最佳选择是，21岁赶紧找人结婚，申请组屋，5年后出售可以获利20万新币，再申请一次，5年后再出售，用累计获利的40万新币作为首付，购买公寓。这样一生就差不多了。
6. 反抑制套利措施随时出台。
最近一段时间，新加坡组屋价格有所上涨，好地段的组屋二手价已超过100万新币，为保证组屋不违背“居者有其屋”的初心，新加坡政府出台了一系列新政策纠正套利，包括将地段分为标准、优质、黄金是三种，优质和黄金地段必须居住满10年才能出售，加上前期等待时间估计要满13.5年才能出售；对于想买二手组屋的家庭，如有私宅，必须将私宅出售满15个月才能申请组屋。
7. 公积金花多了，影响养老金。
新加坡的公积金，个人部分是总收入的20%，单位部分17%，一共是35%。缴纳后进入三个账户，一是住房账户，二是医疗账户，三是特殊账户，特殊账户是用来养老的，等到55岁，住房账户的钱就进入特殊账户一起用来养老。这说明什么呢，如果买房子钱用多了，影响养老金啊！这也看出新加坡的养老政策最大的特点是，用自己的钱给自己养老！不存在吃大锅饭不公平问题，自己多交少花，都是给自己攒着，如果少交多花，退休金不够养老就得自己打工补贴了。
看了新加坡的组屋政策，最大的感悟是，政府为了去除组屋的商品属性，可真是煞费苦心啊，不仅初始条件繁多，执行中还在不断调整，持续打补丁。新加坡组织制度对二次房改的参考作用：
1. 应有合理退出机制。保障房要想可持续，应当有退出机制，因为土地资源是有限的，而人口是增长的，总得循环起来吧。退出机制可以是一定年限产权归零，但心理上真的很难接受；也可以是5年后允许交易，但交易价格必须低，否则对后面的人起不到保障作用，因此需要一个合理的交易指导价。制定公平的指导价，这事挺难的我觉得。
2. 重点监控空置和出租。监控很难，但是我们的监督手段也在进步，人脸识别无处不在，不考虑侵犯隐私的情况下，是不是自住还是能知道的。
3. 解决政府成本问题。2000年一次房改的时候，把商品房和公房双轨并一轨，大力发展商品房市场，一个很重要的原因就是，公房成本太大了，政府负担不起，保障效率也不高。未来，每年保障房产生的赤字，需要政府弥补，在各地方政府没有完全脱离土地财政的背景下，不挣钱反花钱，负担仍然很重。如果成本问题不解决，保障效率也很难提高。
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