日本东京大学房价

曾经价格超级“变态”的学区房——八卦岭宿舍，价格泡沫被捅破了。

40多年的楼龄，“贫民窟”似的外立面，阴暗的出入口，在2021年却创下了约15万元每平方米的“天价”成交记录。

据贝壳找房数据，2021年，八卦岭一套29.18方的单间，成交单价约15万元每平方米。

但是，到了2025年1月，几乎相同建面的八卦岭宿舍，成交单价已经降到了4.5万元每平方米。

这个价格，较峰值跌了近11万每平方米。5年时间，单价被抹去了近70%。

2021年，这里的总价曾经高达425万，而到了2025年，你只需要用136万，就可以拿下相同面积的房源。

恐怖如斯！

如果你以为这只是“个案”？那我们来看整个社区的均价走势。

2019-2021年间，在“鸡娃”的家长们推动下，整个社区的房价，创下了惊人的涨幅。

2020年，均价108970元每平方米，首次突破10万大关，一年时间，涨幅高达50%；

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2021年，均价跳涨至12万元每平方。

但是，到了2024年，均价回落至4.5万元每平方米，较峰值回调了63%。

最近几年，出生人口下降，叠加推行“教师轮岗制”的出台。

于是乎，很多人就将“学区房”价格破裂，归结为“教师轮岗制”以及出生人口下降。

但是，过去几年，很多城市的“非学区房”的价格也降了。2024年，出生率超低的上海，新房均价却连涨31个月。

显然，教师轮岗制、出生人口下降，导致房价下降，这是一种认知“谬误”。

学区房价格下降，与教师轮岗制毫无关系；出生人口下降，更不是学区房价格下跌的根本原因。

那到底是什么原因，导致学区房价格破裂？

下面我们抛开供需、限购等因素，围绕“资源”和“货币”两大关键词，为大家细细剖析“房价的密码”。

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01

在战国时期，有一位“人类幼崽”学习能力超强，因为家住在墓地附近，于是便很快学起了“送葬”。

母亲见状，赶紧把家搬到城里，结果家旁边是屠宰场，儿子又开始模仿起了“杀猪”。

于是，母亲又把家搬到学堂附近，最后把儿子培养成一位伟大的思想家和儒家学派代表人物——孟子。

这就是著名的“孟母三迁”故事，相信大家早就听过无数遍了。

几千年来，“教育”这两个大字，早已经在这片土地上刻上了一道“沉重的烙印”。

而孟母三迁，就是为了获得更加优质的“教育资源”。

没错，这就是我今天想说的，

第一个关键词：“资源”。

寒窗苦读、悬梁刺股、凿壁偷光，我们老祖宗不断地讲述着知识改变命运的故事。

他们不断地告诉我们，在社会阶层固化后，“考取功名”是一条可以通过非武力手段，实现阶层跨越的“资源通道”。

哪怕放眼国外亦是如此，“教育”同样是西方精英家庭最重视的资源。

出生在南非的世界首富马斯克，先后两次移民，一次是加拿大，另一次是美国。

移民的原因，都是为了获得更好的教育。马斯克先是随母亲移居加拿大攻读经济学专业，后转到美国攻读经济学和物理双学位。

马斯克母亲，上演了一段西方版的“孟母三迁”。

这种“鸡娃”，到现在，也越演越烈。

“读万卷书，行万里路”，慢慢地只剩下前半句话了。

而现在，还浓缩成一个“卷”字，万物皆可卷。

许多家长，从周一到周日，从早上到晚上，从校内到校外，把娃的学习日程安排得明明白白，将“鸡娃”进行到底。

孩子们的童年，变成了一张张课程表、一个个培训班、一节节兴趣课……

这种“卷”，不仅在“卷孩子”，同时也是在“卷父母”。曾经高昂的学区房价格，便是父母们“卷”出来的结果。

上层为了减轻父母们的“教育焦虑”，试图“破万卷”。于是乎，2014年教师轮岗制横空出世。

推行教师轮岗制，理想很丰满，现实很骨感。

早在2022年，广州就出台了《广州市义务教育学校校长教师交流轮岗工作的指导意见》征求意见。

但是，到了2025年，广州天河、海珠、番禺、黄埔、南沙、增城、从化等区域部分小学，依旧密集发布学位预警。

从名单上看，发布学位预警的，往往都是区域师资力量强，教育水平高的名校。

例如：华阳小学、铁英、番中、广铁……

但是，广州早就实行“教师轮岗制”了，即便是家门口稍微差点的学校，也会有“名师”来交流。

按理来说，大家可以不用往所谓的“名校”去挤了啊。

扎心的现象背后，恰恰说明“好学校”，依然受到大家的追捧。

事实上，“教师轮岗制”本身，就存在巨大的局限性。

我们来看2022年广州发布的具体指导意见。

首先，轮岗的教师“少”。

原文：

（1）区域内义务教育阶段交流人数占义务教育阶段教师总数的比例应不低于5%；

（2）城镇学校、优质学校每年交流轮岗的比例不低于符合交流条件总数的10%，其中骨干教师交流轮岗应不低于交流总数的30%。

其次，在编教师同校任教9年以上原则上需交流轮岗。

原文：

对于义务教育公办学校在编在岗教师，已在同一所学校连续任教满9年以上。

以片区、学区进行交流的，教师一般在就近片区内进行交流，鼓励城区学校教师跨片区交流；

先不说有多少老师能够在同一学校待9年这件事，有多少老师会主动跨片区交流，都得打一个问号。

我们给大家划重点：“原则上要在区域内进行交流轮岗”、“就近片区内进行交流”、“鼓励跨片区交流”。

这几句说得相当直白，教师只需要在某一片区内“就近轮岗”，不会强制教师跑到偏远的区域，或者跨片区轮岗。

也就是说，好学区，它依然还是好学区……坏学区嘛，你懂的。

最后一点，就是有很多的教师，可以不纳入轮岗或者延迟轮岗

原文：

有以下情况之一的，可不纳入交流轮岗对象范围：

有以下情况之一，可延迟交流，延迟时间不超过3年：

我的理解是，真正适合轮岗的教师，实际上非常少。

“就近轮岗”+少量轮岗教师，意味着优秀的教师资源，依然还是集中的，而非分散的。

其导致的结果，优质教育资源的稀缺性，没有发生根本性的改变。

所以，这就是为什么早就落地教师轮岗制的广州，2025年依然密集发布学位预警的原因之一。

落地教师轮岗制，是为了让优质教育资源分散化，可是现实却很残酷。

做不到！根本做不到，至少近几年都做不到。

我们过去几年，“学区房”价格下跌，一些非学区房价格也在下跌。

也就是说，过去三年房价下降，是全国普遍性的现象，除了极个别城市，如“魔都”上海的新房。

既然学区房价格下降与教师轮岗制无关，那又与什么有关呢？

很多人说，是因为最近几年出生人口少了，导致学区房价格崩了。

实际上，这又是另外一个“谬误”！

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02

在过去，最不想生孩子的国家，我想一定是日本。

日本曾在1992-2012年间，房价泡沫破裂，陷入了“失去的二十年”。

很多人说，这是因为日本“少子化”造成的结果。

其实，这是一场彻头彻尾的谎言。

房价，是货币的外在表现。货币超发，刺激房价上涨；货币收紧，推动房价下跌。

这就是今天我想说，

第二个关键词“货币”

日本房价泡沫破裂，主要原因是，20世纪80年代末，日本强行加息，收紧银根，导致资产价格破裂。

日本房价降了之后，我们也没有看到多少日本人积极生孩子啊。

以东京为例，2023年，东京的总和生育率仅为0.99，这是有史以来首次跌破1。

东京，成为了日本全国生育率最低的城市。可是，东京的房价，却在2023年创了新高。

也就是说，东京的出生人口降低，也无法阻挡东京房价持续上涨的趋势。

这就表明，房价与出生率无关。

事实是，房价与“货币”高度相关。

2012年，日本开启大规模量化宽松、扩大财政支出、吸引民间投资，我们看到日本的房价重新进入了上升通道。

来源：知乎老谢聊上海

接着，我们再来看看另外一个同属东亚儒家文化圈的邻居——韩国。

牛津大学教授曾预言：韩国很可能成为“全球首个消失的国家”，也就是“绝种之国”。

2018年，韩国总和出生率首次跌破1，而且这种趋势根本止不住，到了2023年，韩国总和出生率只有0.72了。

首尔的生育率，更是直接击穿0.6，来到0.55的位置。

首尔在“绝育”这件事上，比日本的东京还要狠。

所以，韩国人口老龄化非常严重，65岁以上老人占总人口19%。

也就是说，5个韩国人里，就有一位65岁以上的老人。

来源：有居楼市

可是，尽管如此，韩国的房价仍然稳稳地上涨。

2020年，韩国央行将基准利率降至历史新低0.5%，导致房贷利率接近于0。

随后，我们看到韩国房价在2021年，突破历史新高。

此后，韩国出台了一系列购房限制措施，并且不断加息，将利率推高到7%以上，收紧货币供应。

于是乎，2022年，韩国房价出现下跌。不同区域的跌幅处于19%-42%之间，平均跌幅30%。

韩国的房价，同样与货币高度相关。

所以，通过日本和韩国这两个活生生的例子，我们得到了一个极其清晰的结论：

房价，是货币的外在表现！

货币越宽松，房价上涨的动力就越强；货币越收紧，房价下跌的空间就越大。

原来，这才是房价的真相！

哪座城市钱越多，哪座城市的房价就越高！这是亘古不变、四海皆准的真理。

房价与学区房无关，也与出生人口无关，房价，它只是货币的影子。

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03

最后说几句，

“流动产生价值”

资源的集聚，是产生流动的原因，而流动产生价值。

纵观全球，几乎所有的国家和地区，都把最好的教育、医疗、交通、商业……集中在城市里，导致人口不断往城市迁移。

更重要的是，这些资源，恰好能够承接大量的货币。

建学校，你得需要钱吧；建医院，你得需要钱吧；建商场写字楼，你得需要钱吧……

所以，货币供应量一旦抬头，很快就会传递到资产端，推高城市的资产价格。

这就是资源集中，导致的必然结果。而教育，只是其中的一项资源而已！

教师轮岗制，不是学区房价格崩塌的核心原因，更与人口出生率下降毫无关系。

过去几年，我们不仅看到学区房价格下降，非学区房价格也在下降。

根本原因还是2020年，楼市高热之后，2021年“龙哥”收紧了货币供应，出台一系列购房限制政策，导致资产流动性减弱，引起资产价格下跌。

2025年3月，大会《工作报告》里，龙哥时隔14年，删去了“稳健的货币政策”表述，重新定调“实施适度宽松的货币政策”。

看完《工作报告》之后，我又看了一眼《中国房地产报》在3月26日发表的文章，我陷入了深深的沉思……