500亿“清仓”48座万达广场 王健林还剩多少家底?

48座商场集体出让,多起股权冻结,在商业地产领域,万达的一举一动都牵动着市场的神经。

近日,万达集团开启了近两年最大的一笔交易。据国家市场监督管理总局披露,万达集团将一次性出售旗下48座自持的万达广场,买家为太盟、腾讯、京东等“熟人”投资者。

此次出售涉及大连万达直接或间接持有的48个万达广场项目公司100%股权,市场预计交易金额高达500亿元。目前,该笔交易已获批准。

这场交易不仅对于万达集团十分重要,市场关注度也不断增高,“王健林再卖48座万达广场”等相关话题在5月26日冲上热搜,引发网友热议。

对于这场资产出售,万达集团相关人士向界面新闻表示,目前暂无更多信息可对外披露。

此次资产出售在业内看来,是万达最后的“断臂求生”。

一名民营房企内部人士告诉界面新闻,万达“断臂求生”缓解自身短期债务压力,虽然丧失了资产管理权,但保留了运营身份,通过管理费、租金分成方式分享后续收益,其本身20多年的商业经营经验也是接盘的投资者缺乏的核心能力。

“对于接盘的投资者来说,万达广场作为国内一线商业品牌,本身资产具有较高的区位优势及消费流量基础,其稳定的租金回报率,在当下的不稳定市场背景下,也是这些投资者看重的。”上述人士向界面新闻表示。

不过,500亿元资产迎来买家之后,王健林名下4.9亿股权被冻结的消息又传来,让这家商业地产巨头再陷入舆论中心。

500亿级资产迎来豪华阵容接盘

万达这次迎来了豪华接盘阵容,汇聚了保险、私募、科技互联网等多方势力。

国家市场监督管理总局信息显示,由太盟(珠海)管理咨询合伙企业(有限合伙)(下称“太盟珠海”)、高和丰德(北京)企业管理服务有限公司(下称“高和丰德”)、腾讯控股有限公司(下称“腾讯控股”)、北京市潘达商业管理有限公司(下称“京东潘达”)、阳光人寿保险股份有限公司(下称“阳光人寿”) 组成的合营企业,将收购万达旗下48家目标公司的全部股权。

这些买家中,除高和丰德外,其余均为万达的“熟人”。其中,腾讯控股、京东与万达的“缘分”可追溯至2018年。

当时,大连万达商管(此前为“万达商业”)正备战A股IPO,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁易购、融创中国和京东以340亿元入股万达商业,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的14%股份。

在这340亿元的总投资额中,腾讯控股投资100亿元,持股比例为4.12%;京东投资50亿元,持股比例为2.06%。

腾讯对万达的投资还不止于此,在2023年7月,万达遭遇流动性危机之际,腾讯继续对万达伸出援手。彼时,上海儒意影视制作有限公司以22.62亿元的价格收购北京万达投资49%股权,而上海儒意背后控股大股东正是腾讯。

因此,此次腾讯再次参与到万达48座商场的收购交易中,无疑是对双方过往合作的延续与拓展,被业内视为其对万达的又一次“雪中送炭”。

阳光人寿与万达的合作也有一定历史。最近两年,万达面临债务压力不得不持续出售资产,接手方多为新华保险、阳光人寿、大家人寿等险资。据了解,仅阳光人寿就入手了至少6家万达广场。

私募公司太盟投资集团作为此次交易的主导方,亦并非首次与万达合作,已多次担当万达的“白衣骑士”角色。

2023年末,珠海万达商管多次冲刺港股未果,面对300亿元对赌压身,为缓解流动性压力,大连万达商管集团与太盟签订协议,即太盟将联合其他投资者对珠海万达商管进行再投资。

2024年,太盟、中信资本以及3家国际投资机构共同宣布,计划向大连新达盟投资约600亿元,以持有后者60%的股权,助力万达渡过对赌危机。

此次万达的接盘方新成员高和丰德,隶属于高和资本,是中国首支也是最大的人民币商业地产私募股权基金,早些年便开始运作国内商业地产私募基金收并购及运营业务。

具体到这次500亿级交易,据澎湃新闻报道,收购将通过专项基金平台完成,由太盟主导进行投资。太盟计划注资约50亿元认购基金次级份额,承担主要风险并获取超额收益;一些国有大行组成的银团将提供300亿元贷款授信,剩下的150亿元将通过夹层融资渠道募集,目的是吸引险资、产业基金等多元主体参与。

此外,收购的这48家目标公司分别涉及北京、广州、成都、杭州、南京、武汉等多个一二线城市的万达广场项目。

交易完成后,万达商管将继续负责这些商场的日常运营,但万达广场的所有权将彻底转移,交易预计将在2025年下半年正式交割。

业内普遍认为,此次交易回笼的500亿元资金将显著缓解大连万达集团的流动性压力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉界面新闻,万达能够一次性卖掉48座商场,其实有些出乎意料,但也表明其资金压力大,能够获得庞大的资金回笼,对万达来说是好事,可为集团争取宝贵的喘息时间。

不过,也有声音认为,从长远来看,核心资产的大量流失,意味着未来稳定现金流的持续减少,万达的商业版图将遭受重创,其在商业地产领域的话语权也将被削弱。

王健林的商业帝国困局何解?

王健林,这位曾经的中国首富,近两年陷入了前所未有的困境,至今未解。

于是,王健林开启了“卖卖卖”模式。

在2024年出售了26座万达广场之后,今年1-2月份,位于宣城、铜陵、安阳、四平、扬州的5座万达广场,也被新华保险旗下的坤华股权投资先后收购。今年4月,万达又将万达酒店管理摆上货架,接盘方是同程旅行,代价为24.97亿元。

现阶段的万达究竟有多困难,需要不断“卖血求生”? 中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为,万达目前的核心问题是需要偿还债务,但其在化解债务问题时,还面对如何解开股权冻结、战投落地等相互缠绕的“连环锁”。

柏文喜向界面新闻表示,万达集团有息负债规模庞大,其还面临苏宁、融创、永辉超市等合作伙伴总计180亿元的债务仲裁。

债务方面,公开数据显示,截至2024年6月末,发行人万达合并口径有息负债1375.61亿元,其中一年内到期的有息负债302.69亿元,有息负债存量较大,一年内到期规模较高,存在一定的债务压力。

此外,据合并资产负债表显示,截至2024年6月底,大连万达商业货币资金为115.77亿元,流动资产合计1306.68亿元。短期借款39.07亿元,合同负债30.27亿元,应付账款103.03亿元,流动负债合计1159.67亿元。

更关键的是,融创、苏宁分别于2024年1月以及2024年10月,向中国国际经济贸易仲裁委员会提起对万达集团的仲裁。其中,融创要求万达支付95亿元的股份回购款,苏宁要求万达支付50.41亿元股份回购款。

此前万达相关人士透露,在仲裁案件审理期间,融创申请冻结了万达及相关公司的股权,这一举措对万达正在进行的600亿元股权重组也产生影响。截至目前,仲裁尚未有结果。

这也意味着,原计划于2024年第二季度完成的600亿元股权交割重组,时至今日仍在进行中。

困局未解,万达还不断经历股权冻结。

3月18日,北京万达文化产业集团新增1条股权冻结信息,被执行人为大连万达集团,冻结股权数额为80亿元,冻结期限为2025年3月18日至2028年3月17日,执行法院为河南省郑州市中级人民法院。

5月8日,王健林新增一起股权冻结,涉及大连万达商业管理集团股份有限公司约3亿元股权,冻结期限至2027年5月7日,执行法院为大连市西岗区人民法院。

此前,王健林所持的大连万达集团、大连合兴投资、万达体育、珠海万达锐驰等公司股权也已被冻结,累计冻结股权数额约4.9亿元。

面对如此艰难的现实处境,一个尖锐的问题摆在眼前,王健林还有多少资产可卖?尽管此次一次性抛售了48座万达广场,但万达手中仍握有大量资产。

“万达的核心资产是万达广场。”根据大连万达商管官网的信息显示,截至2024年年底,万达在全国开业513座万达广场(包括轻资产运营),商业运营总建筑面积7090万平方米。据市场测算,这500多座万达广场,估值超过8000亿元。

不过,在拟上市的平台珠海万达商管体系外,王健林只有140座左右万达广场可供变现,这或许也是在相继出售了数十座万达广场、万达酒店管理等资产之后,留给王健林最后的筹码。

在这场关乎生死存亡的突围战中,万达能否打破困局、逆风翻盘?至少,如今这500亿资金落地后可解万达的“燃眉之急”。

(文章来源:界面新闻)

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