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希腊购房移民、雅典房产分析以及具体房产项目筛选指南。
有需求的朋友，强烈建议收藏。
25万欧元，不到175万人民币。
既能买房，又能拿欧洲身份的政策，还能收租的机会，
大概率就剩这最后几个月了。
把握末班车的最后机会！
1、
最适合中产移民欧洲的方法，马上要翻倍涨价了。
在所有欧盟国家里，
有3个国家有明确的「购房移民」政策，称为「黄金签证」——
西班牙50万欧元起，不限地区，
葡萄牙，35万欧元起，限制地区，不能买里斯本、波尔图这类一线城市。
希腊25万欧元起，不限地区。
约合人民币不到175万元，
国内二三线城市一套房的价格，
换一套希腊首都的房子+一家三代人欧洲身份。
但25万欧元这个政策马上就要成为历史了。
9月10日，希腊总理米佐塔基斯在塞萨洛尼基的主题演讲中宣布：
计划将黄金签证的投资限额从25万欧元提高到50万欧元。
这意味着，
对于中国的中产阶级来说，
未来这几个月，
是最简单（买房）、最快方式移民欧洲最后的上车机会。
很多人会犹豫，觉得希腊不是欧洲的主流国家，是否合适移民。
首先，
稍残忍地说，没有其它更好的选项了。
想不用太付出努力，快速移民欧洲，
且可以选择移民不移居，
成本最低的就是马耳他和希腊。
马耳他虽然总价更低，大概100万人民币出头，但它是纯花费，
希腊的总价稍高，但除了身份，房子也是自己的。
不是想做饥饿营销，
事实就是如果现在不抓紧机会，
未来这个机会也没有了…
其次，
希腊既是申根国家，又是欧盟国家。
作为申根国家，希腊的签证可以自由通行26个申根国，每半年可以停留90天。
希腊的黄金签证是有机会（长期居住+简单的语言要求）升级为欧盟永久居留和希腊护照的，
如果拿到了欧盟永久居留或者希腊护照，
则可以自由地在欧盟所有成员国里工作并生活。
所以，希腊是可以作为去其它欧洲国家的跳板的，
尤其对于子女而言，会方便很多，选择也会多很多。
2、
所以，
基于当下希腊25万欧元购房移民last call的状况，
我们来聊一聊，如何在雅典买到最适合自己的房子，
让自己拿到移民身份的同时，
收获一个还不错的、令自己满意的房产。
雅典是希腊的首都，也是希腊最大的城市。
但整个城市并不大，
城市的面积为39平方公里，加上郊区412平方公里。
一般买房，就建议在这39平米公里的范围内买，
可以以下图作为参考——
简单做一个区分——
北雅典：
传统富人区，治安好，绿化好，有国家森林，国际学校多，CBD多。
可选择基菲夏、阿马鲁西奥、哈兰德里区（使馆区）。
基菲夏自古是政治世家和富人聚集地，以别墅为主，公寓少且比较偏。
阿马鲁西奥的公寓比较多，各种生活设施一应俱全。
哈兰德里区是使馆区，商业繁荣。
南雅典：
沿海，新兴富人区，治安好，高尔夫球场、游艇俱乐部都聚集于此，还有大型的文化中心，还有建设中的欧洲最大的顶级奢侈品中心。
很多欧美明星、船王会在这里置业。
沃利亚格梅尼、瓦里、乌拉区是南部价格最高的区域，有顶级的酒店和顶级的海滩，俄罗斯、加拿大的富豪比较喜欢。
格利法达、埃利尼科、法里奥，这几个地方比较接近市中心，价格适中，且有上涨空间。
格利法达一面靠山，一面靠海，被誉为“希腊的比弗利山庄”。
埃利尼科是旧机场的改造项目，
地中海地区最大的投资项目之一，将拥有全欧洲最大的海滨赌场和高级度假村。
改造完成后，这里将成为雅典的新地标，
法里奥离市区很近，有很出名的高端游艇码头。
这几个南部区域，
非常受中产欢迎，律师、银行高管、船运公司白领多居住于此，居民素质很高。
中雅典：
卫城所在地，名胜古迹的聚集地，游客云集，旅游区，商圈聚集，治安一般，容积率高，
做民宿回报率非常高，非常好出租。
西雅典：
治安一般，难民较多。
但同样位于西部的比雷埃夫斯港附近的一些区域可以考虑，
比如一些能看海、视野非常棒的海景房可以考虑。
东雅典：
面朝爱琴海，人口密度小、生活节奏慢，海景别墅居多，适合比较喜欢安静的人群。
3、
了解了一些雅典房产的区位信息后，
我们来做一些基于具体需求的购房分析。
（1）
考虑教育，去雅典读国际学校。
雅典主要有六家国际学校，
多数学校的学费在1万-1.3欧元/年左右，比在国内就读国际学校费用低很多——
英国圣卡瑟琳国际学校：
英式教育，希腊最受欢迎的国际学校之一，也是希腊规模最大的国际学校，录取难度最高。
雅典国际学校：
英式教育，学生数量少，教学质量高。
英国拜伦学校：
英式教育，入学难度相对低。
美国社区学院：
美式教育，希腊最早的国际学校，设有IB和AP课程，更适合未来想去美国深造的家庭。
英国坎皮恩学校：
英式教育，希腊最好的英式教育体系学校之一，所有教授语言的教师全部出自于语言母语国家。
毕业学生受到英国、美国、加拿大及欧洲顶尖大学的青睐。
英国圣劳伦斯学院：
英式教育，建于1980年，70%的学生选择到英国深造读书，来自52个国家的学生在此就读。
它们的区域位置如下图：
这六家国际学校里，
有5家都位于北雅典，只有英国圣劳伦斯学院一家在南部。
所以，
如果考虑教育，要在雅典读国际学校，
没有确定下来是具体哪家的话，
建议买房买在北雅典，可选择的范围比较广。
（2）
自住不考虑教育。
这里可以选择的范围就比较广了。
卡在25万以上的区间，
北部的富人区，
基菲夏（独栋别墅居多）、阿马鲁西奥（公寓居多）、哈兰德里区，
都可以选择。
南部的新贵富人区——
目前价格相对合适的格利法达、埃利尼科、法里奥都是很不错的选择。
但市中心卫城的区域，相对就不是很推荐自住了，
这里更适合短租旅游，从生活质量的角度来说，长期生活并不是很合适。
（3）
暂时不打算去希腊居住，希望提高租金回报率。
古雅典是一个千年城邦，
从市中心卫城辐射，有很多的名胜古迹。
也吸引了从全世界而来的游客，每年有超过3000万人次来访。
因此，
虽然雅典市中心对于长期居住者来说，并没有很好的居住体验，
但是对于短期游客来说，有非常强烈的吸引力，
能够住在亚里士多德、柏拉图生活的土地上，是非常棒的体验。
所以，
从投资的角度来看，
如果追求高的租金收益，
雅典市中心或者靠近市中心，
一些治安和环境比较好的区域也是不错的选择。
后疫情时代，做airbnb租给外国游客，租金回报率能达到7%、8%。
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